AFFITTI BREVI E CASE VACANZA

Tutto quello che serve per mettere a reddito il proprio immobile

Attività ricettive, affitti brevi e alloggi a uso turistico: le nuove disposizioni entrate in vigore dal 2 novembre 2024 Come richiedere il nuovo Codice Identificativo Nazionale. I controlli e le sanzioni per chi non si mette in regola

L’Italia, lo sappiamo bene, tra città d’arte e | Le attività ricettive bellezze paesaggistiche, è un Paese a voca- zione fortemente turistica, inoltre per il prossimo anno è previsto l’anno del nuovo Giubileo, che contribuirà ad aumentare i flussi turistici in direzione della nostra nazione.

Si prospetta quindi un’occasione di guadagno extra per chi può mettere a profitto un immobile (o parte di esso).

Le locazioni ordinarie (4+4 o 3+2) non sono probabilmente le più vantaggiose e in molti prediligono le soluzioni offerte dagli affitti brevi (locazioni c.d. “brevi” che non superano i 30 giorni), dalle attività ricettive (b&b, case vacanze ed affittacamere) e dagli alloggi a uso turistico.

Ecco dunque un piccolo manuale che mette in luce le differenze tra le varie tipologie di attività ricettive, le forme di ospitalità e le locazioni brevi per comprenderne vantaggi e svantaggi.

Importanti novità

Stante l’utilizzo sempre maggiore di tali forme di strutture e locazioni il nostro ordinamento ha deciso di disciplinare i molteplici aspetti fino ad ora lasciati alla libera de- terminazione regionale. Daremo quindi una particolare attenzione alla nuova normativa che ha istituito il CIN (Codice Identificativo Nazionale) e i nuovi adempimenti fiscali.

La presente guida risulterà utile non solo a coloro che vogliono aprire una attività ma anche a chi è già titolare di strutture turisti- co ricettive e locatori di unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di loca- zione breve.

Il comma 2° dell’articolo 8 del Codice del Turismo (Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo

decreto legislativo n. 79 del 23.5.2011 e ss.) definisce l’attività ricettiva come l’attività di- retta alla produzione di servizi per l’ospitalità esercitata nelle strutture ricettive.

Nell’ambito di tale attività rientra altresì, unitamente alla prestazione del servizio ricettivo, la somministrazione di alimenti e bevande alle persone alloggiate, ai loro ospiti e a coloro che sono ospitati nella struttura ricettiva in occasione di manifestazioni e convegni organizzati, nonché la fornitura di giornali, riviste, pellicole per uso fotografico e di registrazione audiovisiva o strumenti in- formatici, cartoline e francobolli alle persone alloggiate, nonché la gestione, a uso esclusivo di dette persone, di attrezzature e strutture a carattere ricreativo, per le quali è fatta salva la vigente disciplina in materia di sicurezza.

Ciò significa che nella licenza di esercizio di attività ricettiva è ricompresa anche la licenza per la somministrazione di alimenti e bevande per le persone non alloggiate nella struttura nonché per le attività legate al benessere della persona o all’organizzazione congressuale.

La classificazione delle strutture ricettive

L’articolo 15 del Codice del Turismo prevede che “Fatta salva la competenza delle regioni e delle province autonome di Trento e di Bolzano, al fine di uniformare l’offerta turistica nazionale, il Presidente del Consiglio dei Ministri o il Ministro delegato fissa

gli standard minimi nazionali dei servizi e delle dotazioni per la classificazione delle strutture ricettive […] acquisita l’intesa con la Conferenza permanente dei rapporti tra lo Stato e le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano. La classificazione delle strutture ricettive agrituristiche è disciplina- ta ai sensi della legge 20 febbraio 2006, n. 96, recante disciplina dell’agriturismo.

Le strutture ricettive si dividono genericamente in…

1. Strutture ricettive alberghiere e paralberghiere

Ivi sono ricompresi:

gli alberghi (esercizi ricettivi aperti al pubblico, a gestione unitaria, che forniscono alloggio, eventualmente vitto ed altri ser- vizi accessori);

i motels (alberghi particolarmente attrez- zati per la sosta e l’assistenza delle auto- vetture o delle imbarcazioni, che assicu- rano alle stesse servizi di riparazione e di rifornimento di carburanti);

i villaggi-albergo anche detti villaggi tu- ristici (esercizi dotati dei requisiti propri degli alberghi e/o degli alberghi residen- ziali, caratterizzati dalla centralizzazione dei servizi in funzione di più stabili facen- ti parte di uno stesso complesso e inseri- ti in area attrezzata per il soggiorno e lo svago della clientela);

le residenze turistico-alberghiere, anche detti alberghi residenziali (esercizi ricetti- vi aperti al pubblico, a gestione unitaria, ubicati in uno o più stabili o parti di stabi- li, che offrono alloggio e servizi accessori in unità abitative arredate, costituite da uno o più locali, dotate di servizio auto- nomo di cucina);

O gli alberghi diffusi (strutture ricettive caratterizzate dal fornire alloggi in stabili separati, vicini tra loro, ubicati per lo più in centri storici e, comunque, collocati a breve distanza da un edificio centrale nel quale sono offerti servizi di ricevimento, portineria e gli altri eventuali servizi accessori);

le residenze d’epoca alberghiere (strutture ricettive alberghiere ubicate in complessi immobiliari di particolare pregio storico-architettonico, dotate di mobili e arredi d’epoca o di particolare livello arti- stico, idonee ad un’accoglienza altament1e purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi);

le residenze della salute – beauty farm (esercizi alberghieri dotati di particolari strutture di tipo specialistico proprie del soggiorno finalizzato a cicli di trattamenti terapeutici, dietetici ed estetici);

ogni altra struttura turistico-ricettiva che presenti elementi ricollegabili a uno o più delle precedenti categorie.

2. Strutture ricettive extralberghiere

Ai sensi dell’articolo 12 del Codice del Turismo sono strutture ricettive extralberghiere:

gli esercizi di affittacamere (strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari); le attività ricettive a conduzione familiare – bed & breakfast (strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi); le case per ferie (strutture ricettive attrezzate per il soggiorno di persone o gruppi e gestite, al di fuori di normali canali commerciali, da enti pubblici, operanti senza fine di lucro per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali o sportive, nonché da enti o aziende per il soggiorno dei propri dipendenti e loro familiari. Nelle case per ferie possono altresì essere ospitati dipendenti e relativi familiari, di altre aziende o assistiti dagli enti di cui al presente comma con i quali sia stata stipulata apposita convenzione);

le unità abitative ammobiliate ad uso turi- stico (case o appartamenti, arredati e do- tati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero).

Attenzione! Tali unità abitative possono essere gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale come anche gestione non diretta, da parte di agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica che intervengono quali mandatarie o sub-locatrici.

3. Strutture ricettive di mero supporto

Infine l’articolo 14 del Codice del Turismo definisce strutture ricettive di mero suppor- to quelle strutture ricettive allestite dagli enti locali per coadiuvare il campeggio itinerante, escursionistico e locale.

Si fa presente altresì che anche le aree di sosta sono strutture ricettive se sono aree a gestione unitaria, aperte al pubblico desti- nate alla sosta temporanea di turisti provvisti di mezzi di pernottamento autonomo.

La denominazione della struttura ricettiva

Al momento dell’avvio di una attività ricettiva è necessario scegliere la denomina- zione della nuova attività.

È bene sapere che per la scelta della de- nominazione (nome):

non può essere uguale o simile a quella di altre strutture già esistenti;

deve essere completa della tipologia dell’attività (es.: Casa Vacanza + nome, Guest House o Affittacamere + nome, ecc.).

Lo specifico Comune di interesse offre la possibilità di verificare la denominazione delle strutture ricettive.

La disciplina delle strutture ricettive

Attenzione! Sono le Regioni e le Province

In via generale la procedura non è particolarmente difficile: una volta che gli interessati si sono assicurati di possedere i re- quisiti richiesti per aprire l’attività ricettiva desiderata, gli stessi dovranno trasmettere telematicamente al SUAR la CIA o SCIA richiesta corredata da una dichiarazione che attesti il possesso dei requisiti soggetti- vi e oggettivi necessari per lo svolgimento dell’attività. Secondo le specifiche indica- zioni dei singoli Comuni e/o Regioni o Provincia autonoma dovrà essere allegata an- che copia di un documento di identità e la copia della ricevuta di pagamento relativa ai diritti d’istruttoria già determinati.

Dalla data di presentazione della segna- lazione all’amministrazione competente l’attività oggetto della segnalazione può poi essere iniziata.

È molto importante rispettare i requisiti e gli obblighi previsti per ogni diverso tipo di attività ricettiva per non incorrere in sanzioni. Una pena pecuniaria è determinata an- che per coloro che esercitano una attività ricettiva senza titolo e senza aver comunicato l’inizio delle attività al comune.

I requisiti generali

Valutazione dei requisiti

dell’immobile per verificare quale attività ricettiva è possibile aprire Nel momento in cui si decide di avviare un’attività ricettiva è consigliabile controllare in via preliminare determinati requisiti generali dell’immobile che risultano necessari per gli adempimenti normativi e burocratici, quali ad esempio: conformità catastale e urbanistica, certificato di agibilità, consistenza e metrature, regolamento di condominio.

Tutte le strutture ricettive all’aperto devono assicurare:

la sorveglianza continua della struttura ricettiva durante i periodi di apertura; la continua presenza all’interno della struttura ricettiva del responsabile o di un suo delegato;

la copertura assicurativa per i rischi di responsabilità civile a favore dei clienti.

Valutazione dei requisiti

dell’immobile per verificare quale attività ricettiva è possibile aprire Nel momento in cui si decide di avviare un’attività ricettiva è consigliabile controlla- re in via preliminare determinati requisiti generali dell’immobile che risultano necessari per gli adempimenti normativi e burocratici, quali ad esempio: conformità catastale e urbanistica, certificato di agibilità, consistenza e metrature, regolamento di condominio.

La conformità catastale è verificata quando la planimetria catastale rappresenta fedelmente la situazione reale dell’immobile. e in riferimento alla posizione di muri, por- Si consiglia dunque agli interessati di ve- te e finestre e alla destinazione d’uso degli rificare presso l’Ufficio Relazioni con il Pub- | ambienti (normalmente sono indicati solo bagni e cucina). Basterà quindi procurarsi | previa richiesta di qualsivoglia autorizzazio l’ultima planimetria catastale depositata in Catasto urbano di riferimento e verificare che l’immobile come realmente strutturato corrisponde perfettamente alla planimetria depositata in catasto. Non di rado infatti si assiste ad una difformità tra quando depositato in catasto urbano e la reale situazione dell’immobile.

Ovviamente nel caso di difformità, si necessita prima della richiesta di autorizzazione al comune competente che la situazione sia sanata, o aggiornando la planimetria depositata o in alternativa adeguando l’immobile secondo quando già comunicato in ca- tasto. Tali differenze trovano quindi rimedio con un’attenta e preliminare verificata da effettuarsi a cura di un tecnico.

È opportuno dunque allegare la relazione asseverata di un professionista al momento di trasmissione della comunicazione/segna- lazione di inizio della attività ricettiva.

Segnaliamo poi che per ogni tipologia di struttura extralberghiera e relativa autorizzazione, si prevedono delle metrature mi- nime specifiche per stanze singole, stanze matrimoniali, per singolo posto letto in più, per il locale comune, e per gli alloggi mono- stanza o cosiddetti monolocali.

È bene, quindi, sincerarsi delle effettive misure degli ambienti prima di intraprende- re la richiesta di una determinata struttura extralberghiera. In via generale tali discriminanti sono affidate al regolamento regionale in vigore, pertanto si consiglia al lettore di verificare tali requisiti e di confrontarli con la effettiva metratura, al fine di evitare quindi problemi in fase di rilascio di autorizzazioni o di future irrorazioni sanzioni in fase di verifica da parte delle autorità competenti.

Le strutture in condominio

Altro elemento da non tralasciare nel caso di immobile facente parte di un condominio è la verifica del relativo “regolamento di con- dominio” perché nel caso in cui sia previsto un esplicito divieto per le attività ricettive turistiche l’unica opzione attuabile sarebbe la possibilità di richiedere un’autorizzazione per locazione breve ai fini turistici, e nessun altro tipo di autorizzazione.

ne all’autorità competente, anche nel caso in cui l’immobile rispecchi le caratteristiche richieste.

Più strutture in un unico immobile?

In ultimo, è importante verificare anche se nell’immobile risulti già attiva un’altra struttura ricettiva. Ovviamente tale ipotesi riguarda maggiormente le città con grande presenza di strutture extralberghiere, poi- ché in tale condizione, una nuova richiesta fatta da nuovo soggetto verrebbe respinta previa comunicazione di cessazione della precedente autorizzazione rilasciata su medesimo immobile. Si rende quindi necessario controllare su gli appositi elenchi telematici del comune di appartenenza e verificare che nell’immobile non sia già presente precedente autorizzazione, o in alternativa, nel caso in cui il comune non disponga di tale elenco telematico, contattare gli uffici competenti per effettuare un controllo preventivo.

Se dovesse risultare ancora attiva una precedente autorizzazione per attività ricettiva extralberghiera bisognerà procedere con una comunicazione di cessazione con le modalità specifiche del relativo comune.

Quale contratto?

La verifica della tipologia di contratto di locazione applicabile nel caso di immobile in locazione

In caso di immobile in locazione, quale tipologia di contratto devo stipulare con il proprietario delle mura? Questo è un altro elemento importantissimo da valutare prima di avviare la propria attività extralberghiera, in quanto non tutte le attività possono essere svolte con i classici contratti di locazione ad uso abitativo.

Occorre fare riferimento anche in questo caso a quanto approvato nell’apposito regolamento regionale. Ma in via generale abbiamo che:

in caso di locazione breve turistica è possibile stipulare con il proprietario delle mura un contratto a uso abitativo a ca- none libero o a canone concordato, della durata rispettivamente di quattro anni, rinnovabile di altri quattro, o di tre anni rinnovabile di due anni;

depositata in catasto. Non di rado infatti si assiste ad una difformità tra quando depositato in catasto urbano e la reale situazione dell’immobile.

Ovviamente nel caso di difformità, si necessita prima della richiesta di autorizzazione al comune competente che la situazione sia sanata, o aggiornando la planimetria depositata o in alternativa adeguando l’immobile secondo quando già comunicato in ca- tasto. Tali differenze trovano quindi rimedio con un’attenta e preliminare verificata da effettuarsi a cura di un tecnico.

È opportuno dunque allegare la relazione asseverata di un professionista al momento di trasmissione della comunicazione/segna- lazione di inizio della attività ricettiva.

Segnaliamo poi che per ogni tipologia di struttura extralberghiera e relativa autorizzazione, si prevedono delle metrature mi- nime specifiche per stanze singole, stanze matrimoniali, per singolo posto letto in più, per il locale comune, e per gli alloggi mono- stanza o cosiddetti monolocali.

bene, quindi, sincerarsi delle effettive misure degli ambienti prima di intraprende- re la richiesta di una determinata struttura extralberghiera. In via generale tali discrimi- nanti sono affidate al regolamento regionale in vigore, pertanto si consiglia al lettore di verificare tali requisiti e di confrontarli con la effettiva metratura, al fine di evitare quindi problemi in fase di rilascio di autorizzazioni o di future irrorazioni sanzioni in fase di ve- rifica da parte delle autorità competenti.

Questioni di sicurezza pubblica

Il rispetto dell’art. 109 TULPS: la trasmissione dei nominativi alla questura

la presenza del wi-fi, la presenza dell’aria condizionata in stanza, il parcheggio gratuito, i servizi di trasporto, l’offerta di visite guidate, la presenza di una persona all’accoglienza che parla più lingue, la presenza del portiere, il minibar, servizio di lavanderia o lustrascarpe, la piscina, la sauna ecc.).

Attenzione! Per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l’esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato a esso equivalente in forza di accordi inter- nazionali, purché munito della fotografia del titolare.

Entro le ventiquattro ore successive all’arrivo degli ospiti, i soggetti comunicano alle questure territorialmente competenti, avvalendosi di mezzi informatici o telematici o mediante fax, le generalità delle persone alloggiate, secondo modalità stabilite con decreto del Ministro dell’interno, sentito il Garante per la protezione dei dati personali.

La suddivisione per stelle e categorie

Ogni regolamento regionale o provincia- le ha le sue regole. In via generale però ogni struttura viene catalogata e schedata. Per le attività ricettive alberghiere le strutture vengono classificate in base al numero di stelle.

Le stesse vengono attribuite alla struttura in base alle caratteristiche urbanistiche e topografiche ma anche in base ai servizi aggiuntivi resi. Per le attività ricettive extralberghiere le strutture vengono classificate in base a categorie indicate con lettere dell’alfabeto.

Le categorie vengono attribuite in base alla conformazione della struttura (i metri quadrati, il numero delle stanze, la presenza di un salone ecc.) e ai servizi aggiuntivi offerti.

In sostanza la classificazione delle strutture (stelle o categorie) varia a seconda delle caratteristiche della struttura (si pensi al nu- lamenti Regionali.

L’esposizione dei prezzi

In tutte le strutture ricettive è necessario esporre in modo evidente il cartellino (nelle camere) e la tabella prezzi (nell’area di ricevimento ospiti) applicati.

Attenzione! oltre che in lingua italiana l’elenco dei prezzi dei servizi deve essere redatto anche in due lingue straniere.

Per esempio, il Comune di Roma ha previsto che i titolari di case e appartamenti per vacanze possono esercitare tale attività ricettiva in forma non imprenditoriale solo Le locazioni brevi o affitti brevi se non superano il numero di due immobili all’interno del territorio comunale.

Il titolare della attività in caso di gestione della struttura ricettiva in forma imprenditoriale non sarà quindi una persona fisica ma un rappresentante legale.

In ogni caso i passi necessari per l’apertura di un’attività imprenditoriale sono:

apertura partita IVA presso Agenzia delle Entrate;

iscrizione presso Camera di Commercio; inizio attività presso Camera di Commercio (dopo aver presentato la SCIA di inizio attività al proprio Comune o Regione); iscrizione INPS gestione commercianti.

Sono considerate locazioni brevi (o affitti brevi) le locazioni di immobili a uso abitati- vo che hanno una durata non superiore a 30 giorni. Il decreto legge n. 50/2017 ha intro- dotto una specifica disciplina fiscale per tali tipi di locazione entrata in vigore per i con- tratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017.

Tali contratti sono conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.

Sono invece facoltativi i servizi e presta- zioni di pulizia dei locali durante il soggiorno dei clienti, la fornitura e cambio di bianche- ria e l’utilizzo di attrezzature di svago e sport.

Nella attività ricettiva di affittacamere invece il titolare offre in locazione le singole camere e può offrire (non è obbligatorio se non per alcune categorie) la colazione.

Attività imprenditoriali e non imprenditoriali

Le attività ricettive alberghiere devono essere gestite in forma imprenditoriale. Per quanto riguarda invece le attività ricettive extralberghiere è bene chiarire che, in via generale, possono essere esercitate in forma non imprenditoriale solo i Bed & Breakfast e le case e appartamenti per vacanze.

Attenzione! Le singole normative regio- nali possono prevedere dei limiti nell’eserci- tare l’attività di “casa vacanze” in forma non imprenditoriale: superato un certo numero di immobili nel medesimo territorio l’attività diventa necessariamente imprenditoriale.

rativi (circa 5 giorni) dalla comunicazione alla C.C.I.A.A.

Le possibilità di subentro nelle attività ricettive imprenditoriali

Mentre nelle attività ricettive non impren- ditoriali non è possibile alcun subentro stante il fatto che il titolare della attività è una per- sona fisica è sempre possibile il subentro nel- le attività ricettive gestite in forma imprendi- toriale; tra le cause di subentro vi sono:

la cessione d’azienda;

il contratto di affitto d’azienda;

il contratto di affitto di ramo d’azienda; mortis causa;

la fusione/scissione societaria (con cam- bio di partita IVA).

Chiaramente nel caso di subentro occorre presentare una nuova segnalazione di inizio attività.

Sono considerate locazioni brevi (o affitti brevi) le locazioni di immobili a uso abitati- vo che hanno una durata non superiore a 30 giorni. Il decreto legge n. 50/2017 ha intro- dotto una specifica disciplina fiscale per tali tipi di locazione entrata in vigore per i con- tratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017.

Tali contratti sono conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.

La disciplina fiscale non si applica ai con- tratti con i quali il locatore, oltre a mette- re a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive (per esempio, il ser- vizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizio- ne di auto a noleggio, guide turistiche o in- terpreti). In questi casi, infatti, le locazioni sarebbero riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, comeaccoglienza e recapito del cliente.

Sono invece facoltativi i servizi e presta- zioni di pulizia dei locali durante il soggiorno dei clienti, la fornitura e cambio di bianche- ria e l’utilizzo di attrezzature di svago e sport.

Nella attività ricettiva di affittacamere invece il titolare offre in locazione le singole camere e può offrire (non è obbligatorio se non per alcune categorie) la colazione.

L’attività di alloggio a uso turistico o locazione turistica

L’attività di alloggio a uso turistico rientra all’interno della macrocategoria delle loca- zioni brevi appena descritta (la cui durata non può superare i trenta giorni), ma si dif- ferenzia da queste per la specifica destina- zione della locazione: l’immobile può essere affittato solo per ospitalità ai turisti.

Come scegliere se avviare un’attività extralberghiera o una locazione breve “turistica”

Per scegliere se aprire un’attività ricetti- va (extralberghiera) o un’attività di alloggio turistico è importante capire innanzitutto la differenza tra le due attività per poter valutare anche in funzione delle caratteristiche dell’immobile (se soddisfa i requisiti di me- tratura e di disposizione delle stanze) e della propria situazione personale e reddituale.

Innanzitutto si deve tenere conto che l’attività di locazione breve a uso turistico è un’attività occasionale.

In secondo luogo sono diverse le presta- zioni offerte: nella locazione a uso turistico non è possibile offrire servizi aggiuntivi offerti invece nelle attività ricettive se non le pulizie finali e il cambio biancheria a ogni cambio dell’ospite.

La locazione turistica tra l’altro prevede che non possa essere concessa per più di 30 giorni.

Ulteriore elemento infine per adottare una scelta oculata è data dalla valutazione della tipologia della struttura ricettiva più idonea a seconda della tassazione applicabile.

| MOBILE DI PROPRIETÀ, trattandosi di un reddito fondiario, non è possibile dedurre nessun costo e si potrà scegliere se versare la Cedolare Secca del 21% sull’importo lordo del canone di locazione oppure l’IRPEF sul 95% del canone, portando in deduzione forfettariamente il 5% di costi.

Nel caso di LOCAZIONE BREVE DI UN IM- MOBILE IN LOCAZIONE, comodato d’uso gratuito o usufrutto, trattandosi di subloca- zione o locazione del comodatario/usufruttuario (redditi diversi), è possibile optare per la Cedolare Secca del 21% calcolata sul red- dito lordo oppure dedurre il canone di loca- zione e le spese inerenti (tra le quali le spese di pulizia e cambio biancheria, se giustificate da fattura intestata al titolare della locazione turistica) e versare l’IRPEF sulla differenza, cioè sul reddito al netto dei costi. Attenzione perché se il locatore dispone di altri redditi assoggettati ad IRPEF questi si cumuleranno al reddito della locazione turistica.

Nel caso invece di una STRUTTURA EX- TRALBERGHIERA svolta in forma NON IM- PRENDITORIALE (ad es. Casa Vacanze, B&B), trattandosi di attività commerciale ma non esercitata abitualmente (redditi diversi), è possibile dedurre il canone di locazione e le spese inerenti (tra le quali le spese di pu- lizia e cambio biancheria, se giustificate da fattura intestata al titolare) e versare l’IRPEF sulla differenza, cioè sul reddito al netto dei costi.

Attenzione perché non è possibile optare per l’applicazione della Cedolare Secca e se il titolare dell’attività dispone di altri redditi assoggettati ad IRPEF questi si cumuleranno al reddito dell’attività ricettiva.

Infine nel caso di ATTIVITÀ EXTRALBER- GHIERE (ad es. Casa Vacanze, B&B, Affitta- camere) svolte IN FORMA IMPRENDITO- RIALE, trattandosi di attività commerciale, si dovrà valutare la veste giuridica più ido- nea in base alle valutazioni di cui sopra e alla situazione personale del titolare, e la tassazione varierà di conseguenza: IRES (società di capitali), IRPEF (ditte individuali o società di persone) o imposta sostitutiva (5% o 15%) in caso di ditta individuale in re- gime forfettario, oltre all’imposta regionale che varia da Regione a Regione.

A ben vedere il guadagno nel caso di aper- tura di un’attività di alloggio a uso turistico è

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La BDSR

(la Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive)

Il 3 settembre 2024 è stato pubblicato in «Gazzetta Ufficiale» l’avviso attestante l’entrata in funzione della Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili de- stinati a locazione breve o per finalità turistiche e del portale telematico “Banca Dati Strutture Ricettive” (BDSR) del Ministero del Turismo per l’assegnazione del CIN.

Da tale data è dunque possibile richiedere il codice secondo le indicazioni e le modalità previste nel dianzi indicato avviso (cfr. para- grafo “Come inviare la richiesta telematica”).

La Banca Dati Strutture Ricettive adottata in accordo con le Regioni e con le Province Autonome di Trento e Bolzano, introduce parametri omogenei su base nazionale, con l’effetto di semplificare l’attività degli opera- tori, tutelare i turisti, agevolare la collabora- zione tra istituzioni e imprese e tra il Mini- stero e le autonomie locali.

Le informazioni contenute nella banca dati riguardano, tra l’altro: 1. tipologia di alloggio; 2. ubicazione;

3. capacità ricettiva;
4. soggetto che esercita l’attività ricettiva; 5. codice identificativo regionale, ove adot-

tato, o codice alfanumerico univoco.

La BDSR di fatto fornisce una mappatura degli esercizi ricettivi su scala nazionale, an- che utile al contrasto di forme irregolari di ospitalità.

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

I locatori di unità immobiliari a uso abi- tativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, i locatori di unità immo- biliari a uso abitativo destinate alle locazioni brevi (ai sensi dell’articolo 4, D.L. n. 50/2017), nonché i titolari di strutture turistico-ricet- tive alberghiere o extralberghiere devono richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) tramite istanza telematica.

posita Banca dati Nazionale.

Attenzione! La nuova disciplina non si sostituisce alle discipline delle Regioni, delle Province Autonome e dei Comuni che con-

tinuano dunque ad applicarsi. Gli adempi- menti e le procedure per essere in regola dunque continuano a variare da regione a regione ma hanno tutte il comun denomi- natore dell’obbligo di possedere un CIN.

Ciò significa che rimangono valide le di- sposizioni relative ai codici identificativi eventualmente previsti dalle normative del- le Regioni, delle Province Autonome e dei Comuni.

Il Codice Identificativo Regionale (CIR)

Ogni Regione ha la sua normativa e le sue indicazioni su come richiedere ed ottenere un codice identificativo utile a schedare l’attività turistica avviata.

Il codice identificativo regionale ha assunto rilevanza fondamentale dal mese di settembre, data di pubblicazione dell’avviso di attivazione della banca dati nazionale delle strutture ricettive (BDSR).

Per questo è importante verificare la correttezza del proprio codice regionale prima di procedere con la richiesta del codice CIN.

Il titolo abilitativo

Dopo aver inviato la comunicazione di inizio attività, la pubblica amministrazione competente (del luogo ove si svolge l’attività ricettiva o di locazione) effettua i controlli atti a verificare il possesso degli specifici re- quisiti richiesti per aprire il tipo specifico di attività richiesto.

Attenzione! Ogni disciplina regionale e/o provinciale fissa autonomamente i requisiti specifici (che vanno sommati a quelli generici fino a qui esaminati) che devono esse- re rispettati per aprire la propria attività. Ad esempio la struttura deve avere un certo numero di stanze, un certo numero di metri quadrati ecc.

Nel caso in cui i controlli abbiano esito positivo, la PA concede il titolo abilitativo necessario per esercitare l’attività.

Il prerequisito del CIR

È importante ribadire, così come già ac- cennato nei paragrafi precedenti, che le di- sposizioni relative ai codici regionali previ- sti dalle normative delle Regioni rimangono sempre valide.

Il codice identificativo regionale permette di far confluire l’indicazione della struttu- ra ricettiva nella banca dati regionale delle strutture ricettive, diversa ma connessa, in condizione di interoperabilità, alla banca dati nazionale.

I gestori potranno quindi esclusivamente verificare i dati comunicati dalla banca dati regionali ed eventualmente aggiungere dei dati mancan- ti richiesti dalla banca dati nazionale.

Sono le Regioni e le Province autonome a inviare alla BDSR gli inserimenti dei codici inseriti e gli aggiornamenti (dei nuovi codici richiesti).

Ad esempio, le strutture ricettive e loca- zioni brevi/turistiche della Regione Lazio prima di avviare la richiesta del nuovo codi- ce devono accedere alla nuova piattaforma digitale “Ross1000” per l’iscrizione alla Banca Dati Regionale necessaria per ottenere il nuovo CIR previsto dalla Regione Lazio, propedeutico al rilascio del CIN.

Nel caso in cui le Regioni e le Province autonome non siano infatti dotate di una pro- pria banca dati, il Ministero del Turismo fornisce, senza oneri, un’apposita piattaforma sviluppata in house già predisposta all’interoperabilità attraverso servizi REST utili ad allineare e mantenere aggiornati i dati regionali o provinciali con la BDSR. Il Ministero metterà a disposizione delle Regioni e del- le Province autonome che lo richiederano anche un apposito team di supporto per integrare, completare e portare in esercizio l’operatività dei nuovi sistemi.

Unica eccezione viene effettuata nel caso in cui la Regione o Provincia Autonoma non hai mai adottato alcun servizio per l’ottenimento del codice identificativo del CIR o altro codice alfanumerico. Nel caso in cui le Regioni e le Province autonome non abbia- no disciplinato il procedimento di attribuzione dei codici identificativi e/o non siano dotate di una propria banca dati strutturata, non siano dotate di un identificativo nume- ricossociato alle strutture ricettive, o non rilevino alcune tipologie di strutture ricetti- ve o in altri casi in cui non sono in grado di trasferire elementi univoci capaci di identificare e attestare l’esistenza della struttura ricettiva in BDSR, i titolari e i gestori delle strutture turistico-ricettive e i locatori delle unità immobiliari in locazione breve o per finalità turistiche accedono alla BDSR al fine di ottenere il rilascio del CIN.

La ricodifica da CIR a CIN

Per ottenere il Certificato di Rilascio del CIN bisognerà poi compilare una dichiara- zione sostitutiva contenente i propri dati di contatto, i dati catastali dell’immobile e l’attestazione di conformità ai nuovi requisiti di sicurezza previsti nel comma 7 dell’art. 13- ter del D.L. n. 145/2023.

Attenzione! Solo le case religiose di ospitalità no-profit non sono soggette all’obbligo di CIN nel caso in cui l’attività di ospitalità sia svolta a titolo meramente gratuito. Le libere donazioni corrisposte dagli ospiti non fanno venir meno la gratuità della prestazione offerta.

Il CIN per l’attività di agriturismo

invece sempre richiesta l’attribuzione del CIN nel caso in cui si svolga l’attività di agri- turismo; e ciò anche quando la categoria di Agriturismo non sia contemplata all’interno delle normative regionali in materia di turismo (con la conseguenza che tale categoria sembrerebbe essere esclusa dall’alveo di applicazione dell’art. 13-ter, comma 1 del De- creto Legge n. 145/2023).

Questo perché l’obbligo del CIN ha la finalità della disciplina introdotta dal citato Decreto Legge n. 145/2023, è quella di assicurare la tutela della concorrenza e del- la trasparenza del mercato, la sicurezza del territorio e il contrasto a forme irregolari di ospitalità.

Il CIN con stato “non verificato”

ricettiva o all’unità immobiliare identificata dalla Regione o Provincia autonoma attra- Per le Regioni e le Province autonoverso un codice univoco numerico o alfa me che hanno adottato un CIR o un codi- | numerico non ricodificato che ne attesta ce identificativo provinciale composto dai codici ISTAT (provinciale e comunale del- la struttura turistico-ricettiva o dell’unità immobiliare in locazione breve o per finalità turistiche nonché il codice di classifica- zione ISTAT della categoria della struttura turistico-ricettiva o dell’unità immobiliare in locazione breve o per finalità turistiche) e da una sequenza alfanumerica casuale, come da formato di cui al precedente punto, il CIN viene generato anteponendo il prefisso “IT”. (v. Immagine sotto)

Le Regioni e le Province autonome che hanno adottato un CIR difforme dal forma- to sopra indicato devono provvedere all’adeguamento di detto codice e alla ricodifica del CIR. Solo a seguito della ricodifica potrà essere generato il CIN.

I titolari e i gestori delle strutture turi- stico-ricettive e i locatori delle unità im- mobiliari in locazione breve o per finalità turistiche site in Regioni e/o Province autonome che non hanno disciplinato il procedimento di attribuzione dei codici identificativi e/o non sono dotate di una propria banca dati strutturata, non sono dotate di un identificativo numerico asso- ciato alle strutture ricettive, o non rilevano alcune tipologie di strutture ricettive o in altri casi in cui non sono in grado di trasferire elementi univoci capaci di identificare e attestare l’esistenza della struttura ricettiva in BDSR, possono accedere alla BDSR al fine di ottenere il rilascio del CIN pur

Ma cosa accade se le Regioni e le Pro- senza essere in possesso del CIR.

Per le Regioni e le Province autonome che hanno adottato un CIR o un codi- ce identificativo provinciale composto dai codici ISTAT (provinciale e comunale del- la struttura turistico-ricettiva o dell’unità immobiliare in locazione breve o per fina- lità turistiche nonché il codice di classifica- zione ISTAT della categoria della struttura turistico-ricettiva o dell’unità immobiliare in locazione breve o per finalità turistiche) e da una sequenza alfanumerica casuale, come da formato di cui al precedente punto, il CIN viene generato anteponendo il prefisso “IT”. (v. Immagine sotto)

Le Regioni e le Province autonome che hanno adottato un CIR difforme dal forma- to sopra indicato devono provvedere all’adeguamento di detto codice e alla ricodifica del CIR. Solo a seguito della ricodifica potrà essere generato il CIN.

Ma cosa accade se le Regioni e le Pro- Sequenza alfanumerica casuale

In questo caso il Ministero del Turismo, attraverso la BDSR, genera il CIN associato alla struttura ricettiva o all’unità immobiliare identificata dalla Regione o Provincia autonoma attra- verso un codice univoco numerico o alfa numerico non ricodificato che ne attesta comunque l’effettiva esistenza e quindi la presenza in BDSR.

LA DECORRENZA DEGLI OBBLIGHI A PARTIRE DAL 2 NOVEMBRE 2024; SANZIONI DAL 2 GENNAIO 2025

Le nuove disposizioni sono entrate formalmente in vigore questo 2 novembre 2024: è stato infatti previsto un termine di 60 giorni dalla pubblicazione dell’avviso (il 3 settembre 2024) per mettersi in regola. Le sanzioni si applicheranno dal 2 gennaio 2025.

I termini per richiedere il CIN: la proroga per tutti sino al 2 gennaio 2025

I termini per richiedere e ottenere il CIN inizialmente variavano in base al fatto che i titolari delle strutture ricettive e i locatori di alloggio a uso turistico avessero già il CIR (conforme alle richieste del Ministero del Turismo) o meno..

Chi aveva ottenuto il codice identificativo regionale o provinciale entro il 2 novembre

2024 aveva tempo fino al 31 dicembre 2024 | sanzionato nel periodo necessario all’ottenimento per richiedere il CIN. Dal 1° gennaio 2025, in mento del CIN. caso di mancanza di CIN o di mancata esposizione dello stesso, sarebbero state commi- nate le sanzioni.

Se invece il codice identificativo regionale o provinciale veniva ottenuto dopo il 2 novembre 2024, il Ministero del Turismo concedeva 30 giorni di tempo per ottenere il CIN. 30 giorni che decorrono dalla data di attribuzione del codice identificativo regionale o provinciale. Solo una vola trascorsi questi ulteriori 30 giorni si sarebbero applicate le sanzioni.

Se la Regione/Provincia Autonoma prevedeva un proprio codice identificativo, ma tale codice non era stato attribuito alle strutture nei termini previsti, il titolare delle strutture ricettive e/o il locatore avrebbe avuto 10 giorni di tempo, decorrenti dalla scadenza del termine di conclusione del procedimento di attribuzione del codice previsto dalla normativa regionale/provinciale, per applicare le disposizioni sul CIN.

Mentre infine se la Regione o Provincia Autonoma non prevedeva il codice identificativo regionale/provinciale (o non lo prevedeva per quella tipologia di struttura) è il titolare della struttura e/o locatore a dover richiedere direttamente il CIN. Tale adempimento doveva essere effettuato entro il 2 novembre 2024.

ULTIMA ORA – Con avviso del 22 ottobre 2024 il Ministero del Turismo ha invero modificato i suddetti termini, prevedendo un unico termine per l’applicazione delle san- zioni della norma, e in tal modo garantendo l’uniformità di trattamento nei confronti de- gli utenti finali della BDSR.

A oggi TUTTI I SOGGETTI interessati han- no l’obbligo di munirsi del CIN entro la data del 1° gennaio 2025; dal 2 gennaio si applicheranno le sanzioni previste dalla citata norma.

Attenzione! Al momento le FAQ del Ministero del Turismo dicono che chi ha ottenuto il codice identificativo regionale dopo il 2 novembre 2024 ha 30 giorni di tempo dalla data di attribuzione del CIR per chiedere il CIN. Se i 30 giorni scadono prima del 1° gennaio

Le piattaforme di prenotazione più famo- se, come Airbnb e Booking, si sono impegna- te a rimuovere tutti gli annunci privi di CIN dal mese di gennaio 2025, al fine di stimola- re tutti i gestori, sia in forma imprenditoriale che privata, ad adempiere correttamente e rapidamente alle prescrizioni normative.

Il report sui CIN rilasciati

Alla data del 19 ottobre 2024 sono 535.818 le strutture registrate mentre sono 270.557 i CIN già rilasciati (ovvero poco più del 50% delle strutture registrate).

Le sanzioni previste

L’assenza del codice CIN è punita con la sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile;

La mancata esposizione e indicazione del codice CIN da parte dei soggetti obbligati è punita con la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione e con la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare; Chiunque, direttamente o tramite intermediario, eserciti l’attività di locazione per finalità turistiche o breve ai sensi dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017, in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell’arti- colo 1, comma 595, legge n. 178/2020, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), presso lo sportello unico delle attività produttive (SUAP) del comune del territorio in cui è svolta l’attività. L’assenza della segnala- zione di inizio attività (SCIA) in caso di locazioni turistiche imprenditoriali sarà punita con la sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro;

L’assenza dei requisiti di sicurezza (estintore e rilevatori di gas e monossido di carbonio) sarà punita con la sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.

La procedura telematica per ottenere il CIN

La procedura di richiesta CIN deve avvenire esclusivamente online tramite il portale ufficiale della “Banca Dati Strutture Ricetti- ve” https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/

Qui, accedendo tramite le credenziali digitali SPID o Carta d’identità elettronica (CIE), cliccando su “Ottieni CIN”. (v. Immagine sotto)

Attenzione! Non è possibile accedere alla piattaforma BDSR tramite la credenziale digitale CNS.

Si ricorda che lo SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale) è il sistema di accesso che consente di utilizzare, con un’identità digitale unica, i servizi online della Pubblica Amministrazione e dei privati accreditati rilasciata dai Gestori di Identità Digitale (Identity Provider-IdP), soggetti privati accreditati da AgID.

time password (OTP) o uso di app, anche su smartphone;

livello 3: utilizzo di ulteriori soluzioni di sicurezza ed eventuali dispositivi fisici (es. smart card) erogati dal gestore dell’identità.

La Carta d’identità elettronica è invece il documento personale che attesta l’identità del cittadino. La stessa è attivata tramite il possesso delle 8 cifre del PIN: la prima parte viene consegnata alla richiesta della carta, la seconda alla consegna del documento.

Una volta effettuato l’accesso si aprirà una pagina denominata “le mie strutture” in cui si potranno rinvenire le strutture ricetti- ve associate al codice fiscale dell’utente che ha effettuato l’accesso.

All’inizio della pagina sono presenti dei filtri, utilizzabili interagendo con il tasto “cerca” dopo aver inserito i dati richiesti. L’utilizzo dei filtri non è obbligatorio e può essere utile nel caso in cui l’utente sia titola- re di più attività (cfr. chi esercita le attività in forma imprenditoriale).

Attenzione! Nella pagina è presente il check del filtro “Cin Presente” che si consiglia di controllare nel caso in cui non si visualizza la struttura cercata.

Successivamente ai filtri l’utente ritroverà l’elenco di strutture associate al tuo codice fiscale, già precompilate con tutti i dati pre- senti nel BDSR. (v. Immagine p. 19)

L’ACCESSO ALLA PIATTAFORMA PER UN TITOLARE/GESTORE/DELEGATO STRANIERO

da parte degli utenti stranieri non è istantaneo  in quanto richiede un processo di verifica da parte degli operatori del Mini- stero del Turismo.

soli titolari/gestori/delegati stranieri sprovvisti di un documento di identità italiano in corso di validità possono accedere alla piattaforma digitale BDSR tramite apposite credenziali fornite dal Ministero del Turismo (username e password), previa registrazione al link https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/ so saranno inviate al richiedente tramite e-mail all’indirizzo fornito in fase di registrazione.

Il CIN “non verificato” resta valido fino a

che la Regione o Provincia autonoma non avrà completato la verifica. Se la verifica avrà esito positivo, il CIN rimarrà lo stesso (e passerà allo stato di “verificato”). Se la verifica avrà